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「妻と共有名義でマンションを保有している。」
「遺産相続で兄弟でマンションを所有している。」
など、マンションの所有者が1人ではないケースも多々あります。
共有者で持分はさまざまでしょうが、持分の多少に関わらず、共有者全員の承諾がなければ、共有名義のマンションは売ることはできません。
誰か１人の一存ではマンション売却はできないのです。
共有者同士がお互い連絡を取り合え、契約時などにはすぐに駆けつけられる環境であったら、共有名義のマンションの売却はそれほど難しいものではありません。
しかし、相続・離婚などが原因で、必ずしも共有者同士が協力して売却活動を行える状況とは限りません。
このようなケースは、単独名義にしてから売却するのも１つの方法です。
今回の記事では、現役不動産営業マンの筆者が、共有名義のマンションの売却に関する疑問をわかりやすく解説していきます。
ぜひ参考にしてみてください。
また、マンションの売却を進めていく上で最も重要なポイントを、先にお伝えしておきましょう。
それは、『まずは必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。
何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。
なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。
例えば、不動産会社が２５００万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。
本来であれば３０００万円で売ることもできたマンションを２５００万円で安売りして、知らずのうちに５００万円も大損してしまった。
1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。
大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。
「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。
NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。
スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。
（※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
また、より高値で早く売却したいというにおすすめしたいのが、「SRE不動産」です。
売却を専門としている「SRE不動産」は、東証プライムにも上場しているソニーグループの一員企業。
100％売主側に寄り添った売却戦略を練ってくれるので満足度も高く、高額売却を続々と実現しています。
ITを活用した精度の高い査定価格をWEB上で出してもらえる点も魅力的です。
不動産売却を考えている方は、一括査定サイトと合わせてぜ是非「SRE不動産」も活用してみてください。
前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
それでは、共有名義のマンションの売却について、詳しく解説していましょう。
もくじ
共有名義のマンションを売却する3つの方法
共有名義のマンションを売却する方法は、大きく下記の3つです。
- 共有名義人全員の同意を得て売却する
- 共有持分のみ売却する
- 共有名義から単独名義に変えて売却する
それぞれ解説していきます。
①共有名義人全員の同意を得て売却する
一番おすすめしたい売却方法が、共有名義人全員から同意を得た上での売却です。
それぞれが保有している持分だけでは、売却する難易度がとても高いうえに、相場価格で考えた場合に3割ほど安くなってしまう傾向があるからです。
同意を得た上での売却ですから、その後トラブルになりにくい点もメリットの一つです。
②共有持分のみ売却する
どうしても、共有名義人の許可を得られない場合、自分が保有している共有持分のみ売却することも可能です。
ただし、共有持分のみの売却に対応している不動産会社は決して多くなく、そもそも買い手が少ないです。
やっと買い手が見つかったと思っても、相場価格通りで売れることはまずありません。
例えば、3000万円のマンションの内、3分の1があなたの持分だったとしましょう。
本来であれば、1000万円で売却できるはずですが、共有持分のみの売却で評価が下がり、700万円程度の金額でしか売れないことがあるのです。
③共有名義から単独名義に変えて売却する
のちほど詳しく説明しますが、共有名義になっているマンションを、単独名義に変更することも可能です。
ただし、複数人で保有していた不動産の資産を一人の人間が所有する形になるので、通常は贈与税の支払いが必要になります。
一人の名義に変えることによって売却の意思決定のスピードが速くなり、売却後にでた売却益を共有名義人だった人達と割る方法もあります。
共有名義を単独名義に変える場合、条件によっては贈与税を非課税にできるので、後ほど解説していきます。
共有名義のマンションを売る手順と流れを解説
ここからは、共有名義のマンションを売却する流れについて解説していきます。
売却活動自体は、一般的なマンション売却と同じです。
（全体的な流れについてはマンション売却の流れと手順ー現役不動産営業マンが教える「売る時の10のステップ」の記事を参考にしてください。）
ただし、売買契約を結ぶ際に、共有者全員の署名と実印による押印が必要となる点が異なります。
共有名義人が遠方に住んでいる場合などは「委任状」が必要になる
共有名義のマンション売却は、名義人の数が多いほど同じ日に立ち合いをするのが難しくなります。
共有者が遠方に住んでいるなどの理由がある場合には、「委任状」を作成することで別の共有者などに売却を一任することができます。
委任状は形式が決まっているわけではないのですが、どこからどの範囲までの権限を委譲するのかを明確にする必要があります。
具体的には、下記の情報を最低限含めておくと良いでしょう。
- 売却する物件の情報（所在地、種類、床面積など）
- 委任する権限の範囲（売買契約の締結、手付金の授受、引き渡し日の決定など）
- 代理人の情報（氏名や住所）
- 委任者の情報（氏名や住所、サインと印鑑）
無事マンションが売れた後は、利益を持分比率に応じて分配する
売却代金の分け方ですが、これは持分の割合に応じて分け合うことになります。
3,000万円でマンションが売却できた場合でみていきましょう。
例えば、所有者①が持分3分の2、所有者②が3分の1の持分であるならば、①は2,000万円、②は1,000万円もらい受けることになります。
そして、仲介手数料や登記費用など、売却に掛かる費用も、持分の割合に応じて支払います。
共有名義のマンション売却でローンを一括返済できない場合
大前提として、マンションを売却する際は、ローンを一括で返済する必要があります。
相続の場合はローン完済済みの場合が多いでしょうが、離婚の場合などは売却した後に住宅ローンが残ってしまうケースがあるはずです。
払いきれ無かったローンは自己資金で補填をするか、無担保ローンを借りるなどして返済する必要があるので注意しましょう。
もし、売却時に住宅ローンを一括で返済できる目途が立たない場合は、任意売却の形をとるのも一つでしょう。
任意売却とは、金融機関の許可を得た上で、住宅ローンを一括返済できない場合でも、通常と同じ売却活動を行える方法です。
払いきれ無かったローンに関しては、分割の形で返済を続けていくことになります。
関連記事→ローンが払えない！ 任意売却でマンションを売るのが最善という理由
共有名義のマンションを少しでも高く売却してローンを一括返済するためには
マンションの売却価格とローンの残債次第では、お金が手に入るどころかマイナスになってしまうことも珍しくありません。
少しでも高く売却することで、売却後に利益を残すことができます。
共有名義のマンションを高値で売却する際に一番重要なポイントは、冒頭でも話をした「複数の不動産会社に査定を依頼すること」です。
住宅ローンの残債が2500万円あり、不動産会社Ａ社に査定を依頼したら2300万円と言われた。
このようなケースでもあきらめる必要はありません。
不動産会社は独自に査定の基準を持っており、会社間で査定額が数百万円違うことはよくあります。
Ａ社が2300万円といっても、Ｂ社は2500万円というかもしれない、Ｃ社は2700万円というかもしれません。
上記のような査定額が出た場合、A社だけの査定額を参考にして売り出し価格を決めてしまうことがいかに危険か分かりますよね？
絶対に1社の査定額だけで判断をせず、複数社から査定額をもらった上で、売り出し価格を判断しましょう。
不動産一括査定サイトを活用すればスマホやPCから3分で複数社に査定を依頼できる
不動産の売却時に主流になってきているのが、不動産一括査定サイトの活用です。
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物件情報と連絡先情報を入力するだけで査定の依頼ができるので、手間も時間もかかりません。
複数の不動産会社の査定額を比較するためだけではなく、各会社の担当者とやり取りをする内に、より信頼できる不動産会社に出会うこともできます。
50ほどの種類がある不動産一括査定サイトですが、筆者のおすすめはHOME4Uです。
日本初の不動産一括査定サイトであり、18年の運営実績とノウハウを持っています。
NTTデータグループが運営しているため、個人情報の管理は徹底されており、ネット上にほとんどネガティブな口コミが見当たらない評判の良さを誇ります。
事前の審査を通過した優良不動産会社のみ提携をしているので、一括で査定できるだけでなく、悪徳不動産会社をスクリーニングする目的でも使えます。
当然利用料はかからないので、少しでも共有マンションを高値で売却したい人はぜひ活用してみてください。
HOME4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の記事でわかりやすくまとめています。
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
共有名義のマンションを売る時の税金について
マンション売却後、共有者は持分に応じた金額を手にすることになります。
マンションを売却して利益が出れば、譲渡所得にかかる税（所得税＋住民税）を支払わなければいけません。
マンションの保有期間が5年未満であれば、利益に対して39％（所得税30％＋住民税9％）がかかります。（短期譲渡所得）
マンションの保有期間が5年超であれば、利益に対して20％（所得税15％＋住民税5％）がかかります。（長期譲渡所得）
税金を支払うタイミングは、売却を行った翌年2月16日～3月15日の間の確定申告です。
確定申告は一人でまとめて実施することはできませんから、それぞれ分配後の利益に対して確定申告をしなければいけません。
ただし、譲渡所得にかかる税は、自身が居住していた不動産については最大3,000万円の特別控除の特例があります。
参考→マンション売却時の税金と控除についてー売る前に計算方法を知っておこう！
この特例は、共有者１人１人に適用されますが、売却したマンションに住んでいなかった共有者については、適用されませんのでご注意ください。
単独名義にしてから売却する際に贈与税を非課税にする方法
共有名義のマンションを売却しようと思っている方の中には、離婚や相続が原因の方もいらっしゃるのではないでしょうか。
一般的には、共有名義から、共有者のうちの１人の単独名義に変更する場合は、贈与とみなされ贈与税が掛かってしまいます。
しかし、離婚時や相続時には、非課税で単独名義にする方法があります。
離婚や相続の場合は、単独名義にしてから売却する方が、スムーズにことが運ぶこともあります。それぞれ解説していきます。
離婚をする時
今までは夫婦でマンションを購入というと99％が夫名義での購入でしたが、共働き夫婦が増えている昨今、ご夫婦共有でマンションを購入される方も少なくありません。
しかし、残念ながら離婚となってマンションを売却する時、離婚した２人が協力してマンションを売却するのは、なかなか難しいケースが考えられます。
この場合は、夫か妻のどちらかの単独名義にして売却することも可能です。
この時、注意が必要なのは、離婚協議で財産分与として名義を単独名義にしないと、贈与としてみなされ贈与税が掛かってしまう可能性があることです。
ローン残債がある場合などはローンの名義の問題もありますので、金融機関に相談が必要になります。
離婚によるマンションの相続については下記の記事で詳しく解説しています。
参考→離婚によるマンション売却ー共有名義の物件を高く売る方法と財産分与
相続をする時
相続の場合は相続人が多いほど、売却活動が進まない傾向があります。
誰かが遠方に住んでいて全員が揃わなかったり、売却方針で意見が一致しないのです。
今まで仲の良かった兄弟でも遺産問題で揉めるというケースは非常に多いです。
そんな時は、初めから１人に売却活動を任せることができれば、スムーズに売却が進みます。
とりあえず１人の方の名義にして、売却価格を相続人全員で分け合う方法があります。
例えば親が残してくれた不動産が、複数の兄弟に相続されることになったとしましょう。
一般的には、兄弟全員の共有になるよう登記することになりますが、この時、換価分割といって、相続した不動産を売却し、売却金額を相続人全員で分け合うことを前提として、代表者１人の名義にすることができます。
換価分割については国税庁でも下記のように認められています。
【照会要旨】
遺産分割の調停により換価分割をすることになりました。ところで、換価の都合上、共同相続人のうち1人の名義に相続登記をしたうえで換価し、その後において、換価代金を分配することとしました。
この場合、贈与税の課税が問題になりますか。
【回答要旨】
共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。
出典：遺産の換価分割のための相続登記と贈与税｜国税庁
たくさんの共有者がいる場合、売却するのに手間が掛かるため、便宜上、単独名義にすることができるというわけです。
この際、１人が相続したことにより贈与とみなされることはなく、税金も掛かりません。
相続人の代表者がマンションの売却活動を行ない、売却した際には、売却に掛かった費用を相殺し、相続人全員で分け合うことになります。
強制的に不動産の共有物を分割する「共有物分割請求」とは？
共有マンションの売却をどうしてもうまく進められない場合、裁判所を通じて強制的に共同状態を解消する「共有物分割請求」があります。
共有物分割請求を行うと、裁判所を通じて下記の3つのパターンで財産の配分が行われます。
- 現物を持分に応じて分割する
- 競売後に売却代金を配分する
- 一人の名義に変更する代わりに金銭で補填する
それぞれ簡単に解説をしておきましょう。
①現物を持分に応じて分割する
持分に応じて、現物を分割することで、共有状態を解消する方法です。
共有物分割請求を行う場合、原則的には現物分割の形を取ることになっています。
ただし、車1台やマンション1部屋のみなどであれば、強制的に分割することはできないので、別の方法を取ります。
②競売後に売却代金を配分する
共有で所有している財産を、競売で強制的に売りに出します。
売却後の代金を、持分比率に応じて配分することで、共有状態を解消します。
③一人の名義に変更する代わりに金銭で補填する
共同の名義を一人の名義に変更し、金銭で補填をすることで共同状態を解消する方法です。
具体的には、妻と夫で共同保有したマンションを夫名義に変更し、所有権を失った妻に対して夫が金銭を支払うなどです。
共有名義のマンションを売る時の手順や流れと気をつけるポイントまとめ
共有名義のマンションの売却といっても、共有者同士が売却という目的に向かって協力して売却活動ができる場合は、決して難しいものではありません。
しかし、共有名義の不動産には揉めことが付きものなのも、また事実です。
まずは、物件を見てもらいマンションにはどのくらいの価値があるのか査定をしてもらうと同時に、共有者の状況などを併せてプロである不動産会社に相談することが重要です。
この際、一括査定サイトを活用すれば、複数の不動産会社に査定と専門的な相談の依頼をすることができるので大変便利です。
共有名義の物件などの売却は特に、複数の不動産会社の意見を参考にされた方が賢明です。
参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
マンションの売却価格は不動産会社によって数百万円以上の差がでるケースも当たり前です。
それ以上に不動産会社によって売却方針も様々ですし、専門的なアドバイスももらえますから今後の対応も異なってきます。
まずは、当サイトでまとめているマンションを売る前に知っておく事を簡単に把握しましょう。
そして、媒介契約を締結する前に、しっかりと不動産会社を比較し、スムーズな売却をすすめていくことが大切です。
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