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マンション売却のお悩み

マンション売却を依頼した不動産会社を変えたい! 変更することはできる?

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マンションを売る時に不動産会社を変えることはできる?

 

マンションがなかなか売れないということは珍しくありません。

マンションの価格、間取り、立地…とさまざまな要因がありますが、その中でも不動産会社が原因の一つになっていることもあります。特に専属・専任媒介を結ばれている場合は、1社としか契約していないわけですから、不動産会社が優秀でなかった場合には影響も大きいですね。

マンションは、的確な価格、的確な方法で売却すれば自ずと成果は出るもの。不動産会社が要因と思われた場合には、契約している会社を変えたいのは当然です。

 

媒介契約には「期間」が定められているのをご存知ですか? この期間途中でも契約解除することは可能ですが、期間途中に解除をするには、「条件」がある場合もあるので要注意です。

今回は、不動産会社を変更する際の注意点をご説明していきます。

マンションが売れない原因が不動産会社にある!と思っている方は、ぜひ参考にして下さい。

 

マンションがなかなか売れない! 不動産会社を変更することはできる?

 

価格変更やさまざまな対応策を講じても、マンションがなおも売れない場合には、不動産会社の力不足である可能性があります。

マンション売却は、不動産会社による広告方法や紹介方法が大きく左右します。その物件に適した売却方法を行ってくれない不動産会社のままでは、売れるものも売れません。

現在依頼している不動産会社の力量に疑問を感じることがあるのであれば、一刻も早く不動産会社を変えることを検討したほうがいいと言えます。

しかし、売却依頼の際に、ご自身と不動産会社の間で「媒介契約」というものを締結しましたよね。この媒介契約で定められた期間の満了を待たずして、不動産会社の変更はできるのでしょうか。

それは、媒介契約の種類によって、「無条件に」とはいかない可能性もありますが、変更は可能です。

 

不動産会社との契約について

 

不動産会社に売却を依頼した際に締結した媒介契約。これには、さまざまなことが定められています。有効期間や、売主都合で契約解除となった場合の違約金についてもまた、細かく定められています。

媒介契約時に、隅々まで目を通すことはなかなか難しく、あまり知られていない情報もあるかと思いますので、媒介契約の種類別に、契約解除に関わる部分をご説明いたします。

 

① 一般媒介契約

一般媒介は、売主は複数の不動産会社と媒介契約が結べたり、不動産会社は売主への報告などを義務付けられていなかったり、媒介契約の中では一番縛りの少ないものとなっています。

有効である期間は締結時に定められていますが、期間途中であっても解除が可能です。

口頭でも解除はできますが、不動産会社によっては書面による解除申請を求められこともあります。基本的には売主に解除の意思があれば、無条件で解除することができます。

詳しくは→マンションを売る時の一般媒介契約のメリットとデメリット

 

② 専任媒介と専属専任媒介

専任・専属媒介は、一般媒介に比べて縛りが強く、売主は1社のみとしか媒介契約が結べず、不動産会社は売主に定期的な報告義務などを負います。

媒介契約の有効期間は3カ月が上限。締結時に、特に期間について取り決めがなければ、この3カ月が有効期間になる場合が多いでしょう。

専任媒介と専属専任媒介については、解除に関してはほぼ同じ条件のことが多いです。売主の一方的な意思による解除であり、不動産会社に責任がないのであれば、「解除した際、売却活動にかかった実費を不動産会社から売主に請求できる」と定められています。

売却にかかった実費とは、一般的には広告費用などが挙げられます。請求できる金額は、仲介手数料の上限である、「3%+6万円」が上限となっています。


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詳しくは→マンションを売る時の専任媒介契約のメリット・デメリット

マンションを売る時の専属専任媒介のメリット・デメリット

 

不動産会社を変更すると違約金がかかる可能性もある

 

専任・専属媒介では「売却活動にかかった実費を請求できる」と定められているとは言え、不動産会社からしてみれば、売却することができなかった責任がありますので、実際には請求されるケースは少ないです。

請求されたからといって、悪徳企業だとは言えません。媒介契約は、契約ですから、不動産会社が違約金を請求する「権利」はあるのです。

この権利を行使するかしないかは不動産会社次第ですが、ご自身が定めた期間以内に解除を申し立てたら、違約金が請求される可能性があることは覚悟しておきましょう。

 

違約金がかかっても一般媒介で複数不動産会社と契約するべき

 

違約金の額が仲介手数料と同じ上限ではあるとはいえ、上限いっぱいまで請求されることは少ないでしょう。

例えば1カ月の媒介期間で解除を申し立てたとしても、1カ月間で何百万円もの広告費用はかからないはずです。あくまで実費ですから、「仲介手数料と同じだけ払うのだったら期間満了まで待とう」と思わず、解除を申し立ててみましょう。

違約金がかからないか、かかっても数万円ほどで済むことも考えられます。このまま力不足だと感じている不動産会社に売却を依頼し続ける方が、リスクが高いと考えられます。

物件は、市場に出れば生モノと同じ。早く売却することができなければ、新鮮さは落ちていくものです。売れない期間が長引けば長引く程、マンションの維持費用もかかり続けます。「あと2カ月だから期間満了まで待とう」と思っていたら、その間に買う可能性のある人は他の物件に流れ、需要も落ちていきます。

売却活動を滞らせないためにも、違約金がかかったとしても今の不動産会社とは手を切り、いち早く頼れる不動産会社に売却を依頼することが有益です。

その際は、今回の失敗を繰り返さないためにも、一般媒介で複数の不動産会社と契約されることをお勧めいたします。専任・専属媒介にもメリットはあるとはいえ、やはり1社に依存する形になるのは危険なことです。

一般媒介であれば、契約の解除も自由ですし、途中で不動産会社を増やすことも可能です。

参考→マンションを売る時の不動産会社の選び方ーおすすめ4つのポイント

 

マンション一括査定サイトで使える不動産会社を見つける

 

売却活動を滞らせないためには、新しく売却を依頼する不動産会社を早急に探す必要があります。また一から不動産会社を選定するのは、心情的にもなかなか大変ですよね。

そんな時は、home4uなどの一括査定サイトを活用するのが手間もかかりませんし、便利です。

home4uでは一括で6社までに査定依頼をすることが可能ですので、各社への連絡をせずに時間も削減できます。

不動産会社の再度選定をする際にも、査定依頼から始めることは必須です。査定依頼をすることで、各社の査定額と売却方法の方針を聞くことができますから、不動産会社の相場を読む力などの実力と、売却方針の比較・検討をすることができるのです。

この時、今の不動産会社の不満点や売却方法などを話しておくと、同じような失敗を防ぐことにも繋がるでしょう。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

 

マンション売却を依頼した不動産会社を変えたい!変更することはできる?まとめ

 

専任・専属媒介の場合は、期間途中で契約を解除する場合に違約金がかかる可能性はありますが、違約金を請求される可能性は高いものではありません。違約金を支払ったとしても、マンションが長期間売れない場合の方が、ご自身にとって不利益であると考えられます。

不動産会社が力不足だと、売却活動とはもはや意味をなさないもの。停滞期間を作らないために、一刻も早く信頼のおける不動産会社に売却を依頼するべきなのです。不動産会社の采配によって売却が決まるといっても過言ではありません。

使えないものは切り捨てる。ご自身が全ての権限を持っているのですから、遠慮や躊躇は必要ありません。より良い不動産会社を選定し、任せられる方に軍配は上がるのです。



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