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もくじ
マンションの売値はどうやって決めたらいい？
マンションを売却する時に悩むのが、売却価格。
売却価格は非常に重要で、買い手に高いと思われたら売れません。安ければ安いで売れるでしょうが、少しでも高額な売却を目指したいのは当然です。
『まずは高い金額で売り出して交渉されたら下げればいいや！』と、思う方もいらっしゃるかもしれませんが、中古マンションは市場に出された時が買い手の食いつきがいいものです。
売りに出すときに的確な価格を設定することは、早期売却のためにも非常に重要なことなのです。
今回の記事では、現役不動産営業マンの筆者がマンション売却時の売値を決めるポイントについて詳しく紹介していきます。
しっかりと読み込んでいただければ、適切な売値を付けられるようになり、売却価格を最大化できるようになりますよ。
また、マンションの売却を進めていく上で最も重要なポイントを、先にお伝えしておきます。
それは、『まずは必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。
何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。
なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。
例えば、不動産会社が２５００万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。
本来であれば３０００万円で売ることもできたマンションを２５００万円で安売りして、知らずのうちに５００万円も大損してしまった。
1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。
大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。
「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。
NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。
スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。
（※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
また、より高値で早く売却したいというにおすすめしたいのが、「SRE不動産」です。
売却を専門としている「SRE不動産」は、東証プライムにも上場しているソニーグループの一員企業。
100％売主側に寄り添った売却戦略を練ってくれるので満足度も高く、高額売却を続々と実現しています。
ITを活用した精度の高い査定価格をWEB上で出してもらえる点も魅力的です。
不動産売却を考えている方は、一括査定サイトと合わせてぜ是非「SRE不動産」も活用してみてください。
前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
それでは、マンションを売る時の適正価格について、詳しく解説していましょう。
中古マンションに決まった値段というものはありません
中古マンションの売却金額は、査定額がどうであろうが、売主本人が自由に設定することができます。
住宅ローンの残債や、住み替え先の価格など、売主の都合も売却価格を左右するでしょう。
事情があって少しでも早く売却するためには、低く価格を設定することで早期の売却が見込めます。
早くマンションを売りたい方は、マンションを早く売りたい！早く売却をする為の4つのポイントを参考にしてください。
一方、ローン残債などの兼ね合いで、価格重視で売却をしたい方は、長期戦になることを覚悟し、高い価格を設定しなければいけません。
もちろん、高からず安からず、的確な価格を設定することが、スムーズで少しでも高い金額での売却につながりますが、ご自身の状況をよく考えて価格を決めることが大切です。
マンションの売却価格の決め方
高すぎても安すぎず、順当なマンションの売値を付ける事が出来れば一番です。
しかし、普段不動産と携わることのない一般の方がマンションの適正な売値が分からないのは当然。
重要なポイントを把握することでマンションの売値はどのくらいが適切なのか。
売値を決める時の具体的な方法は、以下の〇つです。
①過去の成約事例を参考にする
②近隣の売り出し価格を参照する
③複数の不動産会社の査定額を参考にする
一つずつ解説していきましょう。
①過去の成約事例を参考にする
売り出し価格で参考になるのは、過去に類似マンションがいくらで売れたかを調べる方法です。
過去の成約事例を調べる上で便利なのが、以下の2つのサイト。
レインズマーケットインフォメーションの使い方は簡単で、
- 調べたい物件のエリアと建物のタイプ（戸建てorマンション）を選択する
- 成約時期や築年数、最寄り駅などの条件を絞り込んであなたのマンションに近い物件の事例を絞り込む
の2つのステップでOKです。
土地情報総合システムの使い方は、「取引時期」、「物件の種類」、「地域」を選択して検索を押すだけ。
もちろんまったく同じ条件のマンションはありませんし、成約した時期によっても売れやすさは違います。
しかし、最終的にいくらで売れたのかを知ることができる貴重なデータなので、見ておいて損はありません。
②近隣の売り出し価格を参照する
次に参考にして欲しい指標が、現時点で売りに出されている競合物件の価格です。
調べ方はとても簡単で、まずSUUMOやHOME'S、at homeといった、大手不動産ポータルサイトを開きます。
自分のマンションと同じ条件（エリア、築年数、間取り、階数など）を入力して絞り込みをかけ、売り出し中の物件情報をチェックしてください。
条件を絞り込みすると、ヒットする物件がなくなる可能性があるので、その場合は条件を緩和しましょう。
参考になる類似物件が見つからなければ、他のポータルサイトでも同じように検索をかけましょう。
競合物件が見つかれば、売り出し価格をチェックします。
自分のマンションとの違いを踏まえた上で、自分のマンションがいくらほどで売りに出せるかの概算を知ることができます。
他にも、ポストに入っているチラシを見ることで、周辺のマンションの売り出し価格をチェックできるので便利です。
特に、同じマンションの別のフロアが売りに出ていたらチャンスです。
間取りの違いがあったとしても、㎡単価に直すことで参考にすることはできます。
例えば同じマンションの80㎡の部屋が4000万円で売りに出ていたとしましょう。
㎡単価は50万円なので、あなたの部屋が50㎡だと仮定すれば、
50×50＝約2500万円
と、計算することができますよ。
④複数の不動産会社の査定額を参考にする
冒頭でもお話しましたが、一番わかりやすい売値の指標は、不動産会社に依頼をした場合の査定額です。
ただし、不動産会社によっては査定額を算出する方法が異なるので、1社だけの査定額を鵜呑みにするのは危険です。
不動産一括査定サイト等を活用して複数社に査定を依頼して、査定額の平均値をとるようにしましょう。
例えば5社に査定の依頼をして、
- A社 3500万円
- B社 3200万円
- C社 3650万円
- D社 3400万円
- E社 3800万円
といった査定結果が出たとしましょう。
5社の査定額の平均をとると、3510万円という平均値が出されます。
1社の査定額をベースにした査定額よりも、より相場価格にそった適正価格になる可能性が高くなるのでおすすめです。
また、不動産一括査定サイトは、筆者が把握している限りでも50ほど種類があります。
筆者のおすすめは冒頭でもお話したHOME4Uですが、他にもおすすめの不動産一括査定サイトはいくつかあります。
大手の不動産会社に査定を依頼したい人は「すまいValue」（三井のリハウスや住友不動産販売など6社が運営）、地方の物件の査定を依頼したい人は「イエウール」（全国1800社以上の不動産会社とバランスよく提携）がおすすめです。
他の不動産一括査定サイトに関しては、下記の記事でまとめているので、あわせて参考にしてみてください。
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
＜補足＞適正価格に買主の値引き交渉を踏まえて上乗せしておくとベスト
相場を確認し、「これくらいで売れそうだ！」という額が見えてきても、適正額＝売却価格にしないようにしましょう。
多くの場合、買主は少なからず値下げを要求してくるものです。
大幅な値下げ交渉に対応する必要は、状況次第ですが、若干の値下げには応じた方がスムーズにことが運びます。
売主が値下げに少しでも応じる姿勢を取ることで好印象を与え、買主は希望額まで値下げされなかったとしても購入を決めるケースが多いです。
ですから、価格設定する時に数十万円ほどの余裕を持たせておけば、値下げをしたとしても想定の範囲内に収まりますから。
参考→マンション売却の値引き交渉術ー高く売る為の5つのポイント
マンションの売値を決める時に匿名で参考にできる便利なサービス3選
これまで、売り出し価格を調べるための具体的な3つの方法について紹介してきました。
一番わかりやすく参考になるのは、やはり不動産会社に依頼する査定価格です。
ただ、まだ売却をするか検討中で、だいたいどれくらいで売れるのかを知りたい人もいるかと思います。
不動産会社に査定を依頼すると、担当者のやり取りが発生してしまうので、面倒だと感じる人もいるでしょう。
ここからは、匿名でも査定価格を調べられるサービスを紹介しましょう。
今回紹介するのは以下の3つのサービス。
- HOME'S匿名査定
- プライスマップ
- HOWMAのAI査定
それぞれ説明をしていきます。
①HOME'S匿名査定
ホームズの匿名査定は、名の通り個人情報を入力しなくても、査定ができるサービスです。
物件の情報を入力しておけば、査定結果を知ることができます。
②プライスマップ
続いてもホームズが提供しているプライスマップ。
物件名や地域、駅名などを入力すると、多数の物件価格をチェックできます。
すべての不動産を網羅しているわけではありませんが、周辺の類似マンションを調べる上でも便利です。
③HOWMAのAI査定
HOWMAのAI査定は、Facebookかメールアドレスの登録で、査定を依頼できます。
査定結果は、登録されたメールアドレス宛に届きますが、直接電話連絡がきたりといったことはありません。
物件情報を入力して得られる情報はあくまでも参考に
紹介した3つのサービスはとても便利ですが、あくまでも参考にしてください。
というのも、実際に担当者が物件の状態などをチェックした上で算出される情報ではないからです。
本格的に売却を開始する方は、やはり不動産会社の担当者に実際にマンションを訪問してもらって、査定額をチェックすることをおすすめします。
マンションの売値の決め方ー売る時の適正価格のつけ方と相場まとめ
今回は、マンションの売却を決めた方なら誰もが悩む、マンション売却価格の決め方について説明しました。
重要なことは、不動産会社の意見を聞きつつも、言いなりにならず、しっかりとご自身の意見を持つことです。売却価格を決めるのは不動産会社ではなく、売主自身という事ですね。
たくさんの意見を聞き、的確な金額を設定することがスムーズなマンション売却へとつながります。
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