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もくじ
マンションを知人や友達に売る場合、どうしたらいい？
所有しているマンションの売却を検討し始めたとき、知人や友人から「購入させてくれないか？」との提案をされることもあるかもしれません。
せっかくなら、知っている人に買ってもらいたい！という心情もわかりますが、知り合いだからこそ慎重に考えて売却を決めるべきです。
売買契約を交わすということは、「売主」と「買主」の関係になることを意味します。
売主と買主には、さまざまは駆け引きが必要となります。
知人、友人という関係性をそのまま保ちたいのであれば、マンションの売買契約をされるのは、あまりおすすめできないのが事実です。
実際に「友人にマンションを売ってしまった結果、関係が崩壊してしまった」というケースも少なくありません。
今回、知人や友人にマンションを売る時に気をつけるべきポイントを、現役不動産営業マンの筆者が解説していきます。
ぜひ参考にしてみてください。
また、不動産を少しでも売却する上で、一番大切なポイントを先にお話ししておきます。
それは、『所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。
不動産の査定額は、会社によって数百万円単位で変わってしまうことが珍しくありません。
友人に売却する場合であっても、1社の不動産会社の査定額だけを鵜呑みにすると、数百万円以上安売りしてしまうリスクがあるのです。
最低でも3社以上に査定を依頼し、相場観を掴んだうえで売却価格を決めるようにしましょう。
3社以上の会社から見積もりを取る時は、最近主流になっている「不動産一括査定サイト」を活用することをおすすめします。
不動産一括査定サイトはかなり種類があるのですが、中でもNTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」が信頼性と実績の面でおすすめです。
スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。
（※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
また、より高値で早く売却したいというにおすすめしたいのが、「SRE不動産」です。
売却を専門としている「SRE不動産」は、東証プライムにも上場しているソニーグループの一員企業。
100％売主側に寄り添った売却戦略を練ってくれるので満足度も高く、高額売却を続々と実現しています。
ITを活用した精度の高い査定価格をWEB上で出してもらえる点も魅力的です。
不動産売却を考えている方は、一括査定サイトと合わせてぜ是非「SRE不動産」も活用してみてください。
前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
知人や友人にマンションを売却する際の手順について、紹介をしていきます。
知人や友人にマンションを売る際は2つのケースによって対応が変わってきます
結論、知人や友人に所有しているマンションを売ることは可能です。
知人や友人にマンションを売る場合、
- すでに不動産会社に売却を依頼しているケース
- まだ不動産会社に売却を依頼していないケース
によって、すべきことや対応が変わってきます。
それぞれケース別に分けて説明をしていきますね。
①すでに不動産会社に売却を依頼しているケース
すでに売却を依頼しているケースであれば、不動産会社と媒介契約を結んでいるはずです。
媒介契約には3つの種類があり、
- 専属専任媒介→個人間で直接売買契約を結ぶことができない
- 専任媒介＆一般媒介→個人間で直接売買契約を結ぶことができる
といった違いがあります。
両方のケースについて、説明しておきましょう。
1．不動産会社との契約が専属専任媒介契約である場合
専属専任媒介契約は、契約を締結した不動産会社以外が買主を見つけてくることを禁止しています。
それは、売主本人自ら見つけた買主だとしても同じです。
この場合には、
- 専属専任媒介を解除する
- 契約期間満了後に一般媒介か専任媒介に切り替える
のいずれかを行うことで、知人や友人とも売買契約を交わすことができます。
専属専任媒介契約を期間中に解除する際には、それまでにかかった売却活動費の実費を請求される可能性もありますからご注意ください。
関連記事→マンション売却を依頼した不動産会社を変更したい！媒介契約中でも解除できる？
2．一般媒介契約・専任媒介契約である場合
専属専任媒介のような縛りはありませんから、そのまま個人間で直接売買することができます。
②まだ不動産会社に売却を依頼していないケース
これから売却活動を始めようと思っていた場合であれば、
- 個人間で直接売買する
- 不動産会社に依頼をして売買を仲介してもらう
の2つのパターンが考えられます。
まず1のパターンについてですが、不動産会社を通さずに個人間で売買を完結させることは可能です。
しかし、不動産の知識を持たない者同士による売買契約は、書類の不備や重要事項の説明不足などから、契約後に揉めるケースが非常に多いです。
不動産会社に仲介を依頼すれば、物件の調査や専門知識を持ち合わせた、宅地建物取引士による重要事項説明の読み合わせにより、契約後のクレームや揉めごとを最大限回避することができます。
個人間で売買することにより、不動産会社に支払う仲介手数料を節約できるという考えもありますが、仲介手数料は売買における必要経費だと考えた方が賢明です。
知り合いだからこそ、関係性にヒビが入ってしまうのを避けるため、不動産会社による仲介を選択するのがいいと言えます。
次に2つ目のパターンですが、形上不動産会社と媒介契約を結び、売却活動はせずそのままご自身と知人の方と売買契約をすることになります。
一般的な売却依頼をすれば、上限である「売買代金×３％＋６万円」を仲介手数料として支払わなければいけません。
逆に売却活動を伴わない個人間取引でしたら、費用面で相談に乗ってくれる不動産会社もあるでしょう。
個人間売買専門で対応を依頼できる会社も存在します
すでに個人間で売買の意思が固まっている場合に、最後の書類作成等だけを依頼するために数十万円・数百万円の仲介手数料を支払うのは気が重いですよね？
実は、個人間の不動産売買を専門に扱っている業者も存在しており、手数料の額が2～3割程度の負担で契約の手続きをサポートしてくれます。
通常の不動産会社に依頼するよりも安くなるうえに、安全に取引を行えるのでおすすめです。
友人や知り合いにマンションを売ることは原則おすすめできません
友人や知人にマンションを売ることは可能だと説明をしてきました。
しかし、現役不動産営業マンの筆者の立場からすると、正直知人・友人間の売買はおすすめできません。
売買契約を締結すれば、必然的に「売主」「買主」という立場になるのです。
たとえ不動産会社が間に入っていた場合でも、購入後に欠陥や問題が見つかった場合は、売り主が瑕疵担保責任を負う必要があります。
他人との間でのトラブルであれば割り切ることができますが、知人・友人とのトラブルは関係性を壊してしまうリスクをはらんでいます。
友人や知人との今の関係性を壊したくなければ、関係性の無い他の人に売却されるのがいいでしょうし賢明です。
マンションの売買契約では、売主と買主による価格や契約後の責任などをどうするかの「駆け引き」が重要。
知人や友人だからといって、価格の交渉もしなかったり、契約後の責任も、あやふやな状態で契約すれば、双方にとって不利益となります。
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ここからは、筆者が知人・友人間の売買をお勧めできない理由を、具体的な事例を交えて紹介しておきます。
友人や知り合いにマンションを売るのがおすすめできない理由①金額面でトラブルになるケースが多い
第一に挙げられるのは、やはり金額面での問題。
本来であれば、ほとんどのマンションの購入希望者は売却金額から一定額の値引きを要求してきます。
この値引き要求に応えるかは売主次第ですが、多くの場合ある程度の値引きには応じることで、スムーズに契約に至ることが多いです。
もちろん、値引きに一切応じないことも可能です。
そして、このような駆け引きは、売主と買主が直接するものではなく不動産会社を通してなされるものです。
しかし知人であれば、本人同士が相談して金額を決めることになるでしょう。ここが非常に厄介なのです。
一般的には、売主、買主が顔を合わすのは内見が終われば契約時までありません。
価格交渉時には顔を合わすことがありませんから、強気な姿勢も取れ、自身の希望金額や条件も主張できるものです。
知人だからといって、買主が価格交渉できない、売主は安く売却せざるをえない、このような状況になれば双方にとって不利益ですし、後々後悔することにも繋がるでしょう。
参考→マンション売値の決め方ー売る時の適正価格のつけ方と売却相場
友人や知り合いにマンションを売るのがおすすめできない理由②修繕費の問題もトラブルとなるケースが多い
次に、引渡し後の修繕の問題も、知人とのマンション売買契約の大きなトラブルとなるケースが多いです。
マンションにはさまざまな設備や機能があり、これらは引渡し後に壊れることもあります。
もし引渡し後に故障などがあった場合、売主、買主どちらが修繕するのでしょうか？
法律では「瑕疵担保責任」といって、売却後も一定期間売主が設備不良などの責任を負うことが義務付けられています。
この瑕疵担保責任は、契約時の特約として免責としたり、期間を短く設定したりすることも可能です。
この瑕疵担保責任を、どのような条件で設定するかも知人同士では困ることになるでしょう。
売主の立場では免責としたいですが、買主からすれば免責は困る。ここも駆け引きが重要になってくるのです。
そして、瑕疵担保責任が有効な期間だとしても、知人同士だと修理依頼を切り出しにくいこともあるでしょう。
このように、売主と買主は、あらゆる局面で駆け引きが必要となります。そして、売主と買主という関係性は、ずっと続いていくものです。
住んでみて気づく、傷や汚れ。思わぬ設備不良。
本来であれば、中古マンションなのだからしょうがないと思えることでも、売主がよく知る人物であれば、「あの人から買わなければ良かった…」と思われる可能性もあるでしょう。
友人にマンションを売るのがおすすめできない理由③友人や知人との関係に亀裂が生じる可能性が高い
これが友人や知人とマンションの売買をしない方が良い一番の理由だと言えます。
マンションは一度買ったら、なかなか住み替えはしないのが一般的です。
上記にあげた修繕以外にも、ご近所のトラブルなど生活をしていれば問題は必ず生じてきます。
参考→騒音など近所からの迷惑がある！マンションを売る時に告知義務は必要？
何かトラブルが起きると人間は人のせいにしたがる生き物です。
「あの人から買ったマンションのせいで、こんなトラブルが起きてしまった」。
最初はよくても、このように思われてしまうことが起こり得るのです。
実際に、知人や友人同士の売買によって関係に亀裂が生じてしまったケースはいくつも存在します。
以上のことが、知人や友人との関係性を壊したくなければ、マンションを売却することは避けるのが良いとされる理由です。
友人や知人にマンションを売る場合でも一度、不動産会社に相談しよう
知人や友人に売却する場合、考え直して他の買主を探して売却する場合、まだまだどうしたらいいか悩んでいる場合、いずれにしても、まずは不動産会社に相談をしてみましょう。
個人間で直接売買する場合であっても、不動産の査定価格が分からない限り売買代金を決めることができませんし、相談を兼ねて査定依頼をすることから始めるのが1番です。
（査定を依頼したからといって、必ず不動産会社に売却しなければいけないわけではありません。）
不動産会社に査定依頼をする時には、一括査定サイトを活用するのがおすすめです。
一括査定サイトとは、サイト上から簡単な入力で１度に複数社に査定を依頼できるサービスです。
なぜ複数社に査定依頼することが必要なのかというと、査定額というものは各社差が生じるものだからです。
実際に、不動産会社によって査定額に数百万円以上の差が出ることも珍しくありません。
知人・友人と個人間で売買する場合であっても、1社だけが出した査定額をもとに売買金額を決めてしまうことは危険です。
相場価格より数百万円安いかもしれないし、数百万円高くなるかもしれない。
相場より安くなれば売り主側が損をしますし、相場より高くなれば買い主側が損をします。
複数の不動産会社からもらった査定額の平均値をとることで、より納得感の売買金額を設定できるようになります。
例えば、日本初の不動産一括査定サイトHOME4Uは、利用者数400万人を突破、査定数の累計は20万件にも及ぶ国内最大級の一括査定サイトです。
多くの売主にHOME4Uが選ばれている理由は、18年の運営実績とともに、NTTグループによる運営で安心できることも起因しているでしょう。
知人や友人に売却するにも、その他の方に売却するにも、不動産会社による査定、助言、仲介は必要なものです。
普段、不動産業界に関わることがない一般の人が、良い不動産会社を探すのは簡単ではありません。
HOME4Uは厳選な審査をパスした優良不動産会社のみ登録を許可しているので、悪質な不動産会社に騙されてしまうこともなく安心です。
まずは、所有している不動産の価値を知り、良い不動産会社を味方につけることから始めましょう。
HOME4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の記事も合わせて参考にしてみてください。
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
マンションを友達や知人に売る方法と売却をおすすめしない3つの理由まとめ
知人や友人にマンションを売却することは可能です。
しかし、マンションを売るということは、売却前、そして売却後にも売主・買主による駆け引きやトラブルが生じるものです。
知り合いであれば少なからず相手を思いやることも必要でしょうし、それによって自分の利益を害するのも不本意ですよね。
売買契約だと割り切れる方もいらっしゃるかもしれませんが、相手は果たしてそうでしょうか？
双方が割り切れるとしても、やはりどこかに関係性の歪みが生じてくるものだと思われます。
そして、もし知り合いに売却することになっても、個人間で売買することは避けたほうが無難です。
不動産会社に仲介に入ってもらうことで、修繕の責任や金銭面で双方の意見を主張しやすくなるでしょう。
また、引渡し後に問題があった場合にも、売主による責任とみなされるケースを少なくすることにも繋がります。
友人・知人と今の関係性を保ちたいのであれば、安易に売却をしない選択をすることを強くおすすめします。
売却をするのであれば、少しでも円満に良好な関係を保てるよう不動産会社仲介による売却を選択するようにしましょう。
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